疫情面前，对商业物业的租赁合同履行影响几何？

原创郝瀚等中伦视界 2022-07-31

作者：郝瀚卢宇浩林冠岑

2019年底和2020年的庚子之交，中华大地新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”）肆虐，疫情最严重的湖北地区多地封城，公共交通中断，许多公共场所禁止开放，全国多地社区也采取隔离措施，短期内禁止人员进出，可以预见，疫情期间承租商业物业的商户运营将明显遭受重大损失。而众所周知，商户运营成本中占比最大的是租金，在此情况下，商业物业租赁合同的履行将势必受到严重影响，疫情期间及过后，预计全国范围内将出现众多解除租赁合同或要求业主减免租金的纠纷。

本文从新冠疫情是否构成不可抗力、商业物业的承租人是否有权据此要求业主减免租金或解除合同的角度，就新冠疫情对商业物业租赁合同履约影响相关问题进行解读。

各地政府针对疫情采取的政策措施

就新冠疫情，国家卫生健康委员会已将其纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。截至目前，武汉、北京、上海等地区政府主管部门对涉及商业物业经营的主要政策性规定如下：

1. 武汉地区

《武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控暂行办法》第二十六条规定：“市防控指挥部在新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间，根据需要实施下列措施并公告：（一）禁止大型群众性活动，包括：演唱会、音乐会等文艺演出，大型体育赛事，撞钟、庙会、敬香祈福等民俗活动，展览、展销和人才招聘等；（二）暂停影剧院、娱乐场所、网吧、浴室、体育场馆等场所营业；（三）关闭图书馆、博物馆、文化馆（站）、美术馆等文博场馆，暂停开放动物园、风景区等场所；（四）停止培训机构（含托幼机构）开展线下服务；（五）禁止所有农（集）贸市场、超市等各类经营场所销售活禽，暂停宠物商店（医院）营业；（六）禁止大规模操办婚丧喜事；（七）要求所有人员出入公共场所佩戴口罩；（八）其他紧急措施。”第二十七条规定：“市防控指挥部根据疫情防控需要，依法采取停产、停业和停课等措施并公告。”第二十八条规定：“市防控指挥部根据疫情防控需要，依法实施交通管制并公告。”

湖北省人民政府于2020年1月21日发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》，规定各地严格限制举办大型活动、要切实做好公共场所、集贸市场、餐饮食品生产经营单位的卫生管理和消毒工作。商场、餐饮、理发店等密切接触服务对象的工作人员，必须严格执行戴口罩上岗和其他必要的防护制度。

2. 北京地区

北京市人民政府于2020年1月24日发布的《关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，主要规定宾馆、饭店、旅店、文化娱乐场所、商业经营单位、公共交通工具等公共场所或者其他人员密集场所的经营者、管理者应当落实公共场所、人员密集场所的消毒、通风等防控措施，并对进入公共场所、其他人员密集场所的人员进行提醒和防控知识的宣传教育。建筑施工单位要加强对施工人员生活居住场所的防控管理，落实防控措施，严格人员登记。

3. 上海地区

中共上海市委上海市人民政府于2020年1月24日发布《关于进一步加强我市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，主要规定教育部门要严格落实各类教育培训机构线下培训活动一律暂缓开展。……公共场所或者其他人员密集场所的经营者、管理者要落实消毒、通风等防控措施，并对进入人员进行健康宣传教育。

上海市于2020年1月25日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制后，上海市各地区各部门采取最严举措细化落实联防联控，其中包括市公共图书馆、美术馆、博物馆、公共文化馆、社区文化活动中心、歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化旅游设施将实行闭馆或停止开放；上海动物园、东方明珠、海昌海洋公园等A级景区停止开放，迪士尼乐园于1月25日闭园，其他非A级重点景区陆续关闭；浦江游览全面停航；取消春节期间相关营业性演出活动，演出场馆发停演公告并配套公布退票方案；停止组团赴武汉旅游，计划前往武汉旅游的团组已全部取消，相关旅游费用全额退还游客；市各宗教活动场所暂停开放并停止集体宗教活动；市体育局直属场馆及各区体育局所属体育场馆暂停开放，在此期间不再举行体育赛事活动。

“新冠疫情”是否构成不可抗力事件？

《中华人民共和国民法总则》（下称“《民法总则》”）第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

本次“新冠疫情”自2019年底起迅速爆发，具有突发性，一般公众无法预见，且疫情爆发至今尚无有效治愈方法，一般公众亦不能避免。可以看出，“新冠疫情”已符合不可抗力认定原则的两项，只有在“不能克服”方面存在不确定性。如何认定，需要结合实际情况确定。

从司法实践角度，由于本次“新冠疫情”与2003年“非典”疫情具有一定的相似性，因此我们简要回顾在司法实践层面，各级法院对于“非典”疫情法律性质的认定，以对本次“新冠疫情”的法律性质的认定提供参考。

最高人民法院（以下简称“最高院”）于2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）（以下简称“《非典期间法院工作通知》”）（已于2013年废止，但具有较高的参考价值）第三条第（三）款规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”简言之，对于因政府部门应对“非典”疫情采取的行政管理措施导致的合同不能履行的情况，最高院认为应按不可抗力导致合同不能履行的情形处理。在此后最高院的相关裁判案例中，也遵循了这一指导意见。

北京市第二中级人民法院课题组在其发出的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责案件》中认为：“……尽管医学专家对非典型肺炎的症状、成因等存有不同的看法，但从法律上分析，我们认为，非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见；从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播，甚至还没有确定确切的传染源；尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。”

但是司法实践亦有不同观点，例如上海市第一中级人民法院在（2004）沪一中民二（民）终字第32号民事判决书中认为：“关于‘非典’疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治‘非典’而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥。……对‘非典’时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。”

由上可见，司法实践对于不可抗力免责在适用范围上较为谨慎，需要根据具体情况进行判定。

适用不可抗力免责的处理原则

结合相关法律规定及司法实践，我们认为，商业物业的承租人只有符合下述条件，才有权以不可抗力为由，向出租人主张解除合同或酌情减免受“新冠疫情”影响期间的租金：

租赁合同在“新冠疫情”发生之前已经签署生效，且在“新冠疫情”爆发前正常履行，没有迟延履行的情形。
租赁合同的履行受到了“新冠疫情”的直接影响，且因政府行政部门采取的措施导致了租赁合同无法履行。以“非典”疫情为例，一般要求因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷的情形下方适用“不可抗力”的减免责任规定。
承租人确因“新冠疫情”遭受严重损失，且可以提供相关证据。

对于商业物业租赁合同，承租人的主要合同义务是向出租人缴纳租金，出租人的主要合同义务是向承租人提供符合约定条件的租赁物业。如果政府管理部门为防治疫情，明令封闭、查封特定经营场所，在此种情况下，因为政府管理部门的明确规定，导致承租人无法继续使用上述租赁物业，该承租人可以被认为是受到了直接影响，有权主张不可抗力免责，免除相应租金的缴纳义务，甚至解除租赁合同。

但截至目前，武汉、北京、上海等地区对疫情防控采取的措施中均没有要求对特定商场、写字楼进行封闭、停业，在此情形下，对于商业物业承租人而言，虽然“新冠疫情”客观上影响了商场承租人的经营收入，但与租赁合同的履行并无直接关系，在出租人可以继续提供租赁物业的情况下，承租人仍应继续履行租赁合同。承租人无权以“新冠疫情”导致经营收入减少为由，主张不可抗力免责，即解除租赁合同或减免租金。

尽管在适用不可抗力免责方面存在不确定性，但承租人因为“新冠疫情”受到不利影响并承受经营损失是显而易见的事实，从公平角度出发，要求出租人适当减免租金以分担损失也有法律依据并合情合理。以“非典”疫情为例，在审判实践中人民法院对于不可抗力免责的适用较为谨慎，但对于确实受到疫情影响的承租人，审理法院倾向于适用公平原则，适当减免部分租金或免除其迟延租金的违约责任。

以上海市第二中级人民法院“（2004）沪二中民二（民）终字第354号”民事判决书为例：“基于我国在2003年春夏季节发生‘非典’疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

上海市长宁区人民法院在“（2005）长民三（民）初字第260号”的民事判决书中认为：“‘非典’期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且‘非典’持续时间也较短，兰天星海浴场不能因此拒付租金和物业管理费，英达方物业要求兰天星海浴场支付2003年5月至6月租金和物业管理费的诉讼请求应予支持，但考虑到‘非典’这一特殊情况，英达方物业要求兰天星海浴场支付违约金的诉讼请求不予支持。”该案二审法院维持原判。

结论及建议

根据上述司法实践的意见及判例，基本可以认为，如商业物业的承租人未因政府部门采取的应对“新冠疫情”的行政措施而无法继续履行租赁合同的，则不能以不可抗力为由，主张解除租赁合同或免除“新冠疫情”期间的租金。但受到间接影响的承租人，可以根据公平原则，要求减免部分租金或迟延缴纳租金。

大疫面前，全社会的经济活动势必受到限制，经营收入下降不可避免，业主与承租人是相互依存的共生体，只有在疫情面前互相体谅、共同扶持才可能在疫情过后共同发展。因此，针对可能出现的纠纷，我们建议业主与承租人均应本着公平合理原则，从对方角度出发换位思考，对于受到疫情影响的承租人，通过减免部分或延迟支付租金的方式共克时艰，继续履行租赁合同以避免诉累。

思虑长远者谋一世，风雨过后是彩虹，我们相信，疫情期间相互扶持的业主与承租人，在疫情过后，彼此之间的信任将会得到进一步加强，双方的合作也会更为长久！

祝愿全国人民众志成城抗击疫情，早日取得最后的胜利！

The End

作者简介

郝瀚律师

北京办公室合伙人

业务领域：房地产, 资产证券化与金融产品, 诉讼仲裁

卢宇浩律师

北京办公室房地产和基础设施部

林冠岑律师

北京办公室房地产和基础设施部

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